Viele potenzielle Anleger denken, wenn sie das Wort “Immobilien” hören, sofort an den Kauf eines ganzen Objekts und schrecken vor den hohen Kosten und Risken zurück. Mit REITs, umgangssprachlich auch „Immobilienaktien“ genannt, ist es aber sehr einfach auch mit einem kleinen Kapitalstock in die Immobilienwelt einzusteigen. Wie REITs genau funktionieren und welche Immobilienaktien aktuell die besten sind, erfahrt ihr in diesem Blogbeitrag.
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Was ist ein REIT?
Ein Real-Estate-Investment-Trust (REIT) ist ein börsennotierter Immobilienfonds, der zum überwiegenden Teil in Immobilien, Grundstücke oder Hypotheken investiert. Da REITs an der Börse gehandelt werden, funktioniert das Investment in diese „Immobilienaktien“ ähnlich wie beim Investieren in gewöhnliche Aktien. Die meisten REITs sind unter $ 100 erwerbbar, daher eignet sich diese Investmentbranche ebenfalls für Kleinanleger, die auf diese Weise einen einfachen Zugang zur Immobilienwelt erhalten.
REITs sind dabei keineswegs die einzige Möglichkeit in Immobilien zu investieren, ohne gleich ein ganzes Gebäude oder Grundstück kaufen zu müssen. Durch ihre besonderen Vorzüge haben sie jedoch eine attraktive Nische zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds, P2P-Krediten und anderen Produkten gefunden.
Die Idee hinter den REITs
In den USA sind REITs schon seit den 60er Jahren verfügbar, in Deutschland wurde diese Anlageklasse hingegen erst 2007 zugelassen. Während die Vereinigten Staaten dementsprechend bereits mit hunderten solcher Immobiliengesellschaften aufwarten können, müssen wir uns in Deutschland noch mit einem recht kleinen Markt zufriedengeben.
Nichtsdestotrotz finden auch bei uns immer mehr Anleger ihren Weg zu den REITs, denn sie sind eine praktische Möglichkeit in den Immobilienmarkt einzusteigen. Da die Gesellschaften das Kapital der Investoren sammeln und als Mittelsmann fungieren, sind sie durchaus mit Fonds vergleichbar. Der große Unterschied ist allerdings, dass ein REIT immer auch ein eigenständiges Unternehmen bildet.
Die zugrundeliegende Idee ist, auch Kleinanlegern und Privatpersonen Zugang zu Immobilien-Objekten zu ermöglichen, die für sie allein unerschwinglich wären. Wer also an Sachwerten interessiert ist, aber nicht das nötige Kapital oder Interesse daran hat, ein einzelnes Gebäude, Grundstück etc. zu erwerben, ist mit REITs unter Umständen gut beraten.
Dabei unterscheidet man REITs üblicherweise in drei verschiedene Kategorien:
- Sogenannten “Equity-REITs” investieren ausschließlich in Immobilien, also die Objekte selbst.
- Hypothekar-REITs (“Mortgage-REITs”) hingegen investieren in Hypotheken und ähnliche Finanzprodukte aus der Welt der Immobilien, nicht aber in die Objekte selbst.
- Hybridformen aus 1. und 2. sind in beiden Märkten zu unterschiedlichen Anteilen aktiv.
Darum sind die Immobilienaktien so beliebt
Der Einstieg in den Immobilienmarkt kann für Privatanleger sehr schwierig sein, denn ein ganzes Gebäude oder Grundstück zu kaufen setzt das entsprechende Kapital oder eine Finanzierungsform voraus. REITs bieten stattdessen einen deutlich einfacheren Zugang, der sich preislich flexibel staffeln lässt. Denn in ihnen bündeln eine große Anzahl Privatanleger (und auch professionelle Investoren, jedoch nur zu einem begrenzten Anteil) ihr Kapital, um gemeinsam effektiv wirtschaften zu können.
Daneben profitieren diese Angebote zusätzlich von massiven Steuervorteilen: In den Ländern, in denen die REIT-Unternehmen beheimatet sind, zahlen sie jeweils wenig bis gar keine Steuern auf die Unternehmensgewinne, dazu später mehr.
Dieser Umstand, kombiniert mit dem lukrativen Markt, erlaubt den REITs eine hohe Ausschüttung an die Investoren. Sie sind daher unter anderem bei dividendenorientierten Anlegern sehr beliebt.
Obwohl sie umgangssprachlich oft so bezeichnet und an der Börse ähnlich behandelt werden, handelt es sich bei REITs nicht um Aktien eines Unternehmens, sondern um Fonds. Dort erzielte Einkünfte müssen regulär versteuert werden, denn die de facto Steuerfreiheit der REITs gilt leider nicht für die beteiligten Investoren auf der Privatebene.
Im Gegenzug für die vorteilhafte Besteuerung sind REITs rechtlich verpflichtet, mindestens 90 % der Gewinne an ihre Anteilseigner auszuschütten und unterliegen noch einigen weiteren Vorgaben, etwa hinsichtlich der Eigenkapitalquote. Diese strengen und regelmäßig kontrollierten Auflagen machen REITs sehr transparent und vertrauenswürdig. Auch dies ist ein wichtiger Faktor bei der Beantwortung der Frage, warum REITs derzeit so beliebt sind.
Besteuerung von REITs
REITs selbst zahlen auf Unternehmensebene (fast) keine Steuern und können daher sehr gewinnbringend agieren. Als Anleger sind wir jedoch verpflichtet, unsere Rendite regulär zu versteuern. In Deutschland regelt das Investmentsteuergesetz (InvStG) die Besteuerung von Immobilienfonds, REITs, Immobilien-ETFs und ähnlichen Finanzprodukten. Ein Teil der Erträge, die wir zum Beispiel durch Dividenden oder den Gewinn beim Verkauf erzielen, sind dabei aber von der Steuer befreit.
Der genaue Prozentsatz hängt jedoch von der Anlageform ab: Bei Aktienfonds mit einem Aktien-Anteil von 51 % sind es 30 %, bei sogenannten Mischfonds (ein Viertel Aktienanteil) 15 %, bei offenen inländischen Immobilienfonds 60 % und bei ausländischen sogar ganze 80 %, auf die keine Steuer anfällt.
In welche Kategorie ein REIT fällt lässt sich in den jeweiligen Geschäftsbedingungen herausfinden. Da vor allem ausländische Broker auf das deutsche Steuerrecht wenig Rücksicht nehmen, kann für den Anleger hier einiges an Aufwand anfallen. Wir müssen dann unsere Einkünfte nämlich selbst korrekt angeben und benötigen bei der Steuererklärung neben der Anlage KAP auch noch die KAP-INV. Viele Investoren entscheiden sich daher für eine begrenzte Anzahl von REITs bei ausländischen Brokern im eigenen Portfolio, um den bürokratischen Aufwand gering zu halten. Mehr zum Thema rund um die Besteuerung über REITs findet ihr auf Trading-Steuerberatung.
So erzeugen REITs Renditen
REITs ähneln in ihrer Funktion den Immobilienfonds, weisen allerdings auch einige Unterschiede auf. Zur Gründung wird das Eigenkapital verwendet, das die Aktionäre investieren. Dieses wird zum Kauf von Immobilien, Beteiligungen anderer Immobiliengesellschaften oder für die Vergabe von Hypotheken eingesetzt. Gewinne aus Verpachtung oder Vermietung sowie Zinsen aus der Vergabe von Immobilienkrediten und ähnlichen Finanzgeschäften bilden die Einnahmequellen eines REITs. Dieses Kapital wird natürlich zuerst zur Deckung der Kosten eingesetzt.
Im zweiten Schritt werden mindestens 90 % der Gewinne an die Aktionäre ausgezahlt. Dabei muss das REIT-Unternehmen selbst keine Steuern zahlen, die Investoren hingegen schon. Da sie an den Börsen gehandelt werden, können REITs tagesaktuell und zu jedem beliebigen Zeitpunkt ge- und verkauft werden, wie bei einer gewöhnlichen Aktie.
Erwirbt der Investor Anteile an einem REIT, erhält er regelmäßige Dividendenzahlungen. Diese hängen von der Höhe des Investments und der Performance des jeweiligen Unternehmens ab. Auch der Kauf eines REITs mit der Hoffnung auf Kursgewinne ist natürlich möglich.
Die Merkmale von REITs
Geschäftstätigkeit: REIT Unternehmen erzielen ihre Gewinne durch die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien oder Grundstücken oder Tätigkeiten aus dem Immobilienbereich, die damit eng verwandt sind. Dazu können zum Beispiel Geschäfte mit Hypotheken oder sogar Anteile an anderen REITs zählen.
Steuervorteile: REITs genießen massive Steuervorteile, müssen im Gegenzug aber nahezu die gesamten Gewinne an ihre Investoren auszahlen. Für Privatanleger gilt diese fast vollständige Steuerfreiheit allerdings nicht: Erträge sind hier genauso zu versteuern wie bei anderen Finanzprodukten.
Ausschüttungsquote: Das Ziel von REITs ist es, auch kleineren Anlegern die Möglichkeit zu bieten, in den Immobilienmarkt zu investieren. Dafür wurden gewaltige Steuervorteile, aber auch eine größtmögliche Ausschüttung der Gewinne und andere, strenge Regeln festgelegt. REITs bieten daher meist hohe Dividenden, die viele Anleger unter anderem wegen ihrer Berechenbarkeit sehr schätzen.
Unterschiedliche Arten von REITs
Es gibt zahlreiche Arten von Immobilien – Wohnhäuser, Einkaufs-Malls, Fabrikanlagen … und die meisten REITs spezialisieren sich auf eine oder mehrere davon. Man unterscheidet die verschiedenen REIT-Produkte daher anhand der Art von Objekten oder Hypotheken, in denen sie aktiv sind.
Residential REITs: Wohnhäuser kommen den meisten als Erstes in den Sinn, wenn sie “Immobilien” hören. Wohn-REITs investieren in Apartmentkomplexe, Ein- und Mehrfamilienhäuser, Studentenwohnungen und viele weitere Anlagen, die als Wohnraum gelten.
Retail REITs: Den größten Anteil am Immobilienmarkt haben Handelsobjekte (etwa 17 %). Darunter fallen zum Beispiel Einkaufszentren, Großmärkte oder einzelne Geschäfte unterschiedlicher Größe. Retail REITs sind genau in diesem Bereich aktiv, wobei meist eine weitere Spezialisierung stattfindet. So investiert zum Beispiel der “Simon Property Group”-REIT in exklusive Einkaufszentren, während etwa “Realty Income” primär Einzelhandelsimmobilien im Portfolio hat.
Healthcare REITs: Healthcare REITs sind auf Objekte des Gesundheitswesens, wie Krankenhäuser, Senioren- und Pflegeheime, Rehabilitationsstätten, Ärztehäuser und mehr ausgerichtet.
Self-Storage-REITs: Das Anmieten von Lagerraum, sogenannten “Self-Storage-Units”, ist ein typisch amerikanisches Geschäftsfeld. Der Besitz solcher Anlagen ist jedoch sehr lukrativ und das Geschäftsmodell von Self-Storage-REITs.
Industrial REITs: Obwohl ihr Name es vermuten lässt, spezialisieren sich Industrielle REITs nicht nur auf Industrieanlagen. Stattdessen sind sie meist auch im Bereich Logistik aktiv und haben in der Regel ein Portfolio aus Warenlagern, Fulfillment-Centern und weiteres dieser Art. Im Gegensatz zu anderen REIT-Kategorien werden Industrielle REITs häufig nicht wegen der Dividende, sondern der Aussicht auf Wachstum gekauft.
Office REITs: Office REITs betreiben ein Portfolio aus Bürogebäuden aller Art. Derartige Anlagen können sich in Größe und Preisklasse sehr unterscheiden, so dass teilweise noch eine weitere Spezialisierung stattfindet.
Hotel REITs: Wie der Name bereits richtig vermuten lässt, investieren Hotel REITs in Hotels. Auch hier gibt es große Unterschiede zwischen günstigen Budget-Hotels und exklusiven Luxus-Ressorts, so dass unter den jeweiligen REIT-Unternehmen häufig ein entsprechender Fokus zu beobachten ist.
Rechenzentrum-REITs: Mit der steigenden Nachfrage nach Rechen- und Netzwerkleistung durch die digitale Transformation steigt auch der Bedarf an Rechenzentren. REITs, die in dieser Branche aktiv sind, haben sich in den letzten Jahren einen deutlich größeren Marktanteil erkämpft.
Diversifizierte REITs: Ist ein REIT in zwei oder mehr Immobilienarten zuhause, spricht man von einem Diversifizierten REIT.
Spezialisierte REITs: Der REIT-Markt lässt sich noch in viele weitere, hochspezialisierte Bereiche unterteilen. Geht es allerdings hinsichtlich der im Portfolio befindlichen Objekte zu sehr ins Detail, spricht man der Einfachheit halber meist von “Spezialisierten REITs”. Dazu können etwa Unternehmen zählen, die im Bereich Telefonmasten, Waldstücke, Casinos oder ähnliches aktiv sind.
Hinweis: Mit Hilfe von REITs lässt sich bereits ab wenigen hundert Dollar in Serverfarmen und Krankenhäuser investieren. Immobilieninvestments, die im Normfallfall für Kleinanleger nicht wahrgenommen werden können!
Die verschiedenen Arten von REITs bieten ganz unterschiedliche Vor- und Nachteile. Auch die Performance hängt stark von der jeweiligen Art der Immobilien ab, in denen sie aktiv sind. Was man in den einzelnen Branchen erwarten kann und welcher REIT wie abschneidet haben wir in unserer “großen REIT-Studie” zusammengefasst.
Lohnen sich REITs?
REITs sind eine vergleichsweise sichere Quelle für solide Dividendenausschüttungen. Einige von ihnen können sogar eine bessere Performance als etwa der S&P 500 aufweisen – ein Maßstab, den viele Investoren für die Bewertung eines Investments nutzen. Betrachten wir jedoch REITs in ihrer Gesamtheit, zeichnet sich ein anderes Bild: Trotz ihres Steuervorteils und selbst, wenn die Dividendenzahlungen sofort reinvestiert werden, bleibt unser Gesamtergebnis unter dem des S&P 500. Daran können auch die wenigen sehr guten REITs nichts ändern.
Hierzu haben wir den Sektor-ETF der REITs (VNQ) mit anderen Sektoren und dem S&P 500 (SPY) selbst verglichen:
Berechnung für Quality = Return in % / Max. Drawdown in %
Der Sektor-ETF der REITs (VNQ) weist eine niedrigere Performance (mit Dividenden) bei einem höheren Drawdown als der Vergleichsindex S&P 500 (SPY) auf. Außerdem gehören die REITs generell zu den schlechteren Sektoren. Obwohl sich die REIT-Branche im Allgemeinen auf den ersten Blick nicht als attraktiv erweist, sind einzelne REITs dennoch sehr profitabel. Welche REITs die besten sind und wie ihr diese findet, zeigen wir euch im nächsten Abschnitt.
Die besten REITs finden
Um zu den Anlegern zu gehören, die auf den richtigen REIT setzen, gibt es vor dem Kauf einige Punkte zu beachten. Dazu gehört zuerst die Frage nach dem Land und der Branche, in dem der REIT aktiv sein soll. Die Region spielt hierbei eine große Rolle: Da das Angebot deutscher REITs sehr klein ist, wandert der Blick interessierter Investoren fast zwangsläufig in die USA, wo der Immobilienmarkt womöglich anderen Entwicklungen folgt.
Aber nicht jeder US-REIT ist ein sinnvolles Investment, gerade während der COVID-Krise hat sich die Bedeutung der jeweiligen Immobilienkategorie gezeigt. So hatten REITs für Bürogebäude etwa mit deutlich größeren Schwierigkeiten zu kämpfen als solche, die in Wohnraum investiert sind. So entwickelt sich seit der Corona-Pandemie der Apartment-REIT Mid-America Apartment Communities (MAA, rote Linie) viel besser als der reine Büro-REIT Corporate Office Properties Trust (OFC, blaue Linie):
Krisenfeste Branchen bei REITs-Investments sind unter anderem die Wohnimmobilien-REITs, Industrie-REITs, REITs, die in Serverfarmen investieren und diversifizierte REITs. Wichtig ist bei der Auswahl der REITs, dass diese bereits vor 2008 existierten, da sie dort die Krisenfestigkeit während des Immobilien-Crash 2008/09 unter Beweis stellen konnten. Welche REITs für uns interessant sind und in welche wir investieren, stellen wir euch im nächsten Kapitel vor.
In diese REITs investieren wir – Die besten REITs
Wir haben eine gemischte Meinung zu REITs, einerseits locken die Immobilienaktien mit einer hohen Ausschüttung und damit auch einer verbundenen hohen Dividendenrendite, andererseits entwickeln sich viele REITs langfristig schlechter als der Gesamtmarkt. Im Folgenden haben wir drei REIT-Investments vorgestellt, die wir für attraktiv halten.
WP Carey (WPC)
WP Carey ist ein diversifizierter REIT und ist demnach sehr breit aufgestellt. Der REIT vermietet Immobilien in folgenden Branchen:
- Industrie
- Großhandel
- Büros
- Einzelhandel
Chart von WP Carey
Zweidrittel und damit Hauptteil der Immobilien befindet sich in den USA, daneben gibt es aber auch Immobilien in Europa. Zu den Top Mietern gehören unter anderem Hellweg, Metro und Marriott. WP Carey ist profitabel und hat 99 % der Immobilien vermietet. Die Dividendenrendite liegt aktuell über 5 % und konnte sogar während der Corona-Krise gesteigert werden.
Public Storage (PSA)
Public Storage hat sich auf die Vermietung von Lagerflächen spezialisiert. Ein Geschäftsmodell, das in Deutschland gar nicht so bekannt ist. Der REIT hat über 2.500 Immobilien, bei denen Lagerfläche bzw. Lagerräume vermietet werden. Über 80 % davon befinden sich in den USA, aber auch in Europa wurden sogenannte „Storage Center“ eröffnet.
Chart von Public Storage
Der Umsatz wächst konstant pro Jahr um über 5 % und der Gewinn hat sogar eine Steigerungsrate von über 7 %. Public Storage zahlt seit über 30 Jahren Dividende. Die starken Geschäftszahlen spiegeln sich auch im Kurs wider, weshalb die Dividendenrendite aktuell „nur“ bei rund 2 % liegt. Die niedrige Dividendenrendite ist für uns eher ein starkes Zeichen, dass viele Investoren die Aktie haben möchten und auch nicht mehr so schnell abgeben – ein rundum interessantes Investment!
Die ausführliche Analyse von Public Storage findet ihr in unserem April-Magazin „Mit Immobilien zum Börsenerfolg“.
Realty Income (O)
Realty Income ist ein REIT mit Hauptaugenmerk auf dem Einzelhandel. Das Unternehmen besitzt über 6.500 Immobilien. Die größten Mieter sind unter anderem Walgreens, 7-Eleven, FedEc, Walmart und Home Depot. Über 97 % der Immobilien sind vermietet und somit ist das Unternehmen kaum von Leerstand betroffen. Die Umsatzentwicklung ist mit einem Anstieg von über 16 % pro Jahr sehr gut.
Chart von Realty Income
Spannend ist auch der Blick auf die Dividende, denn das Unternehmen hat sich selbst den Namen als „The Monthly Dividend Company“ gegeben und zahlt monatlich eine Dividende aus. Die Dividende wird auch regelmäßig gesteigert und beläuft sich aktuell auf rund 5 % Anstieg pro Jahr.
Realty Income ist ein gesunder und solider REIT, der Aktionäre mit jährlich steigenden und monatlich ausbezahlten Dividenden belohnt – ein Muss für jeden Dividendeninvestor.
Die ausführliche Analyse von Realty Income findet ihr ebenfalls in unserem April-Magazin „Mit Immobilien zum Börsenerfolg“.
Fazit zu den besten REITs
Die drei vorgestellten REITs WP Carey, Public Storage und Realty Income weisen einen starken Kursverlauf und ein sicheres Geschäftsmodell auf. Leider lässt sich gerade Letzteres teilweise nur schwer einschätzen. Das Vorhandensein von vielen verschiedenen Mietern, ein diversifiziertes Portfolio des REITs sowie ein Geschäftsmodell, dass relativ unempfindlich gegenüber Krisen ist, weisen jedoch auf eine entsprechende Sicherheit hin.
Wir würden REITs nicht als Hauptbestandteil in unserem Portfolio wählen, hierfür sind für uns beispielsweise die nicht-zyklische Aktien sehr viel interessanter. Dennoch sind einige REITs gerade für Dividendenjäger sehr interessant. Wichtig ist dabei nicht nur auf die reine Dividendenrendite zu schauen, sondern Wachstum und ein profitables Geschäftsmodell ebenfalls zu beachten. Wählen Investoren REITs dementsprechend aus, dann sind die Immobilienaktien ein interessanter Faktor für einen stetigen Cashflow in den Langfristkonten.
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